- ホーム
- 被相続人にできる対策とは
asymmetric
被相続人の生前対策で円滑な不動産相続を実現！
相続は、ある日突然起きる可能性があります。不動産相続には権利関係の整理や煩雑な手続きも多く、相続人のトラブルや負担となるケースも少なくありません。こうした不動産相続を円滑に進めるためには、被相続人の生前の対策が重要です。
ここでは、名古屋市を中心に不動産相続をサポートする悠久ホームサービスが、被相続人にできる対策を紹介します。被相続人が生前に相続対策を講じておくことで、相続のトラブルや負担を軽減できるでしょう。
認知症になる前の相続対策の重要性
認知症を発症すると判断能力が低下し、財産の管理が難しくなります。さらに、法律上、認知症の方は自身で契約を行えず、不動産の売却や生前贈与、遺言書の作成なども無効となる場合があるのです。その結果、相続税対策も制限されるリスクが高まります。認知症発症後の相続トラブルを防ぐためにも、早めに適切な対策を講じましょう。
認知症発症前に取り組むべき相続対策
認知症は、さまざまな原因で脳細胞のはたらきが悪くなる病気のため、誰でも発症する可能性があります。認知症の発症前であれば、遺言書の作成や生前贈与、家族信託などさまざまな相続対策ができます。
家族信託とは
家族信託とは、将来的に認知症などによって財産管理が困難になる場合に備え、あらかじめ信頼できる家族に管理や処分の権限を託す制度です。家族信託は、以下の三者によって成り立ちます。
- 委託者：自身の財産を信託する人
- 受託者：財産の管理や運用を任される人
- 受益者：信託財産から利益を受ける人（委託者本人の場合もあり）
委託者が信託契約を結ぶことで、財産の所有権は受託者に移ります。ただし、受託者は信託契約に基づいて財産を管理する義務があり、委託者の意図に反する目的で使うことはできません。
また、委託者が亡くなった場合には、遺言書では一次相続までしか指定できないのに対して、家族信託では二次相続まで想定した受益者を指定できるため、柔軟性が高い資産管理法と言えるでしょう。
家族信託の活用方法
家族信託を利用するには、「認知症対策」や「相続対策」などの目的を明確にし、管理する財産の範囲や管理方法を適切に決めることが重要です。家族信託には、一般的な信託契約のほか、遺言信託や自己信託といった方法があり、それぞれの状況に応じた選択が必要になります。
次に信託用の銀行口座を開設します。不動産を信託財産に入れた場合、委託者から受託者へ所有権移転登記を行わなければなりません。なお、信託財産に不動産がある場合は、固定資産税評価額の0.3~0.4％にあたる登録免許税が発生します。
これらの税率は、令和8年3月31日までの軽減措置として適用されています。
相続を「する側」が生前に準備すべき理由
多くの場合、遺産相続のタイミングは突然訪れます。ある日遺産相続が発生した場合、相続人の権利調整や身内でのトラブルなどが起こるケースも少なくありません。
こうしたトラブルは、生前に被相続人自身が「誰に」「いつ」「どの財産」を相続するのか決めておくことで回避できます。また、相続人に課せられる相続税についても対策しておくと遺族の負担を減らせるでしょう。トラブルや遺族負担のない“円満な相続”を実現するためには、被相続人の生前対策が非常に重要です。
将来のためにできる相続対策
遺産分割でトラブルを防ぐ方法
相続時のトラブルの多くは、財産の「分割」、不動産の「共有」に関するものです。とくに、土地や不動産など簡単に分割できない財産は遺産分割争いの原因となりやすく、金銭面や分割分で家族間の不和を招くリスクもあります。こうしたトラブルを防ぐためには、遺言書を作成し、財産分割の方法を事前に明記することが重要です。また、被相続人と相続人同士が、日頃から考えを共有し、納得できる解決策を見つけておくようにしましょう。
相続税を軽減するための準備
遺産相続の際には相続税が発生します。相続税は原則、「相続が発生したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に納めなければなりません。
相続額によって相続税額も変わるため、納税資金があるか、なければどう準備するかも事前に対策しておく必要があるでしょう。相続税を軽減する対策は、大きく分けて次の3点です。
- 各種制度や特例の活用
- 生前贈与の活用
- 財産の組み換え
例：小規模宅地等の特例、相続時精算課税制度、生命保険＋損害保険の非課税枠など。
例：年間110万円までの贈与非課税枠を活用、相続時精算課税制度の利用など。
例：保険や金融商品を活用して財産の形を変える、または収益性の高い資産へ移行するなど。
二次相続を軽減する対策
二次相続とは、最初の相続（一次相続）で財産を相続した配偶者や親族が亡くなった際に発生する相続のことです。一次相続では「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」が適用され、配偶者が取得する遺産のうち1億6,000万円、または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税が非課税となります。しかし、二次相続ではこの控除は適用されません。そのため、一次相続の際に 配偶者へ財産を集中させると、二次相続時の相続税が高額になる可能性があります。
二次相続を見据えて、一次相続時に遺産分割の方法や遺言書の内容を工夫することで、税負担の軽減や将来の争いを防ぐ対策を講じることが重要です。たとえば、一次相続時に子どもにも一定の財産を分けておくことで、二次相続の課税対象となる財産を減らし、相続税の総額を抑えることが可能 です。
生前贈与について
生前贈与とは？
生前贈与とは、被相続人が生前に財産を相続人に贈与することです。事前に財産を贈与することで、自分が亡くなったときの財産（相続財産）が少なくなるため、相続対策として有効な手段と言えます。ただし、生前贈与は贈与税の対象になるため、贈与前に慎重に計画を立てましょう。
不動産を生前贈与するメリットと注意点
不動産を贈与するメリットは以下の4つです。
- 暦年贈与の基礎控除を活用すれば、年間110万円まで非課税で贈与できる
- 贈与相手とタイミングを自由に選べる
- 不動産価値の値上がりリスクを回避できる
- 不動産において生じた「不動産所得」は受贈者に寄与する
「暦年課税制度」を活用すれば、年間110万円まで贈与税が非課税 になります。
ただし、相続開始前3年以内の贈与財産は相続税の課税対象となるため注意が必要です。
相続と異なり、贈与者が生前に贈与のタイミングを決定できるため、計画的な資産承継が可能です。
将来的に不動産価値が上昇すると、相続時の評価額も増加するため、早めに贈与しておくことで相続税の負担を抑えることが可能です。
賃貸物件などを贈与した場合、受贈者が家賃収入を得ることができ、所得の分散による税負担軽減にもつながる可能性があります。
生前に贈与することで、家族間での資産承継について話し合う機会ができ、トラブル防止にもつながります。しかし、金銭面やトラブル防止などのメリットがある一方、贈与後の費用負担などがある点にも注意が必要です。
特に高額な不動産を贈与する場合、相続税より贈与税のほうが高額になるケースもあります。また、受贈者は不動産の名義変更の手続きを行わなければならないため、登録免許税や司法書士費用などの諸費用が発生することも事前に把握しておきましょう。
不動産の生前贈与は、計画的に進めることで大きなメリットを得られますが、税金や手続きなどの注意点もあります。生前贈与を検討されている方やお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。
生前贈与が効果的なケースとその理由
生前贈与は主に以下の場合に有効的な手段です。
- 将来的に財産評価額が上昇する見込みのある場合
- 60歳以上の親が18歳以上の子に贈与する場合
贈与税は、贈与の契約が成立した時点の財産評価額に応じた税率が採用されます。贈与後に評価額が上昇しても、税負担が上がることはありません。そのため、将来的に財産評価額が上昇する見込みのある場合には生前贈与が有効な手段になります。
また、60歳以上の親が18歳以上の子に贈与する場合は、「相続時精算課税制度」の適用が可能です。この制度を利用すると、2,500万円までの特別控除が適用され、贈与財産は相続財産に加算されます。贈与時にかかった贈与税は、相続発生時に相続税の計算に組み込まれ精算されるため、資産を早めに移転したい場合に有効な手段です。
遺言書について
遺言書とは？
遺言書とは、財産を持つ被相続人が死後に財産をどう分けるかを明確に記した書面のことです。遺言書があれば、希望する相続人に財産を譲渡できます。一方、遺言書がない場合は、法定相続人全員による遺産分割協議を行わなければなりません。
遺産分割協議では、全員の合意が必要なためトラブルが発生しやすく、家族や親族間の関係が悪化して疎遠になったり絶縁に至ったりするケースも少なくありません。そのため、遺言書を事前に作成することは、無用なトラブルを防止する上でも役立ちます。遺言書は、自分自身だけでなく、残された家族のためにも非常に重要なものだと言えるでしょう。
遺言書の有無による相続手続きの違い
相続が発生した場合、まずは遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は、原則として遺言書に記載された通りに財産が分割されます。一方、遺言書がない場合は、法定相続人が遺産分割協議を行い、財産の分割方法を決定します。協議がまとまらない場合は、法定相続分に基づく相続となることもあります。
正式な遺言書があれば、不動産の相続登記の際にも遺産分割協議書が不要になります。そのため、相続人同士での揉め事も減るでしょう。また、登記の際に添付する書類の数も少なくて済み、手続きをスムーズに進められます。
不動産の相続登記に使える遺言書とは
不動産の相続登記に使える遺言書とは、「不動産が特定できる」記載がある遺言書を指します。具体的には、以下のいずれかに当てはまる遺言書です。
- 公正証書遺言書（証役場で作成され、証人2名が立ち会うもの）
- 法務局で保管された自筆証書遺言（検認不要）
- 家庭裁判所の検認を受けた自筆証書遺言（法務局に保管されていないもの）
- 家庭裁判所の検認を受けた秘密証書遺言（公証役場で作成されたものの、内容は公証人が確認しないため形式不備のリスクあり）
上記4種類の遺言書以外は、法律上認められていません。たとえ被相続人本人が作成した遺言書でも、形式を満たしていないものは、遺言書としての法的な効力はないのです。
財産の把握
財産を把握することが相続対策に必要な理由
親が所有している財産について、詳細を把握している人は少ないのではないでしょうか。しかし、例えば、万一親が突然事故に遭ったり急な病で倒れたりした場合に、預貯金や保険について知らなければ、治療費も払えず保険金の請求もできません。さらに相続が発生した際にも、財産の全容がわからなければ、まずはその把握から始めなければならず、相続人にかかる負担は大きくなります。
相続について無用なトラブルを避けるためにも、親子でしっかりと話し合う機会を設けることをお勧めします。
把握しておきたい財産リストの作成ポイント
相続に備えてあらかじめ把握しておくべき財産には以下のようなものがあります。
- 預貯金
- 株式や投資信託など
- 借入金
- 生命保険
- 自宅以外にある不動産など
具体的な資産総額を把握するのは難しくても、口座のある金融機関や証券会社、不動産の場所など、最低限財産の所在を共有するようにしましょう。そうすれば万一のときにも一から探す必要がなく、相続にかかる手間を減らすことが可能です。
また、被相続人の生前対策として「エンディングノート」を活用するのもおすすめです。相続が発生した際に「これさえ見てもらえればわかる」ようにまとめておくことで、財産把握の手間を削減できます。
相続人に関する課題と対応策
01. 相続人が複数いる場合の対応方法
不動産は現金のように均等な分割ができないため、相続人が2人以上いるとスムーズな相続が難しくなります。その場合は、不動産ごとに相続人を決める「現物分割」や、不動産を売却して現金を分割する「換価分割」、不動産を相続した人が、その他の相続人に代償金を支払う「代償分割」のうち、いずれかの方法で不動産を分割して相続します。
また、不動産を複数の相続人で共有する方法も可能です。しかし、相続人全員の同意がなければ売却や建て替えができないため、共有はトラブルの原因となり得ます。ほかの相続人への補填のため数千万円単位の現金や財産が必要となる代償分割も現実的ではなく、換価分割を選ぶケースが一般的です。
02. 相続人が遠方に住んでいる場合の対応方法
不動産の相続人が遠方に住んでいる場合、不動産にトラブルが起きた際は、すぐに駆け付けられず早期対応が遅れてしまいます。家の換気や庭の手入れを怠ると、不動産の価値が下がるだけでなく、近隣住民とのトラブルに発展するリスクもあります。
また、不動産は所有しているだけで、管理費や税金などの諸費用がかかるため、不要な不動産は売却するのが一般的です。とくに遠方に住んでいる場合は、手続きにも時間がかかるため、早期に売却して現金化するほうが得策と言えるでしょう。
03. 不動産を相続しない選択をしたい場合
借金や多額のローンが相続財産に含まれる場合や、相続する土地・建物の活用予定がない場合は「相続放棄」がおすすめです。また、一部の財産のみを相続する「限定承認」ができる可能性もあります。いずれも相続の開始（被相続人の死亡）を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があるため、あらかじめ相続財産を把握しておくことがより重要になります。
また、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も活用可能です。所有する不動産が一定の条件を満たす場合、宅地・田畑・農地などの土地を国に引き渡せるため、売却困難な不動産を相続した場合は、制度の活用を検討しましょう。
相続不動産の特性と管理の課題
01. 相続する不動産が空き家の場合の注意点
相続不動産が空き家の場合、相続税額を減額できる「小規模宅地等の特例」を適用できない場合があります。被相続人となる親が特別養護老人ホームなどに入居していた場合、特例を適用できる可能性が高いため、まずは特例の適用が可能か確認しましょう。
ただし、空き家のままの住宅を放置すると、行政によって「特定空き家」に認定される可能性があります。その場合、固定資産税の6分の1、都市計画税の3分の1に軽減される措置が適用されなくなります。結果として、不動産を利用している場合と比べて税負担が大幅に増加するため、活用予定のない相続不動産は早期売却を検討することをおすすめします。
02.共有名義による不動産管理が難しい場合
二人以上で不動産を共有して相続することを「共有名義の相続」といいます。しかし、共有名義による不動産相続は、売却や管理の方針について共有者間で意見が合わずトラブルに発展してしまうのが実情です。こうしたトラブルも、被相続人が対策を講じることで回避できます。
被相続人は、あらかじめ遺言書で遺産分割の内容を具体的に記すことで、共有名義での相続を防げます。また、遺言書を作成しておくことで、後に遺産分割協議の必要もなくスムーズに登記できます。さらに、生前に不動産を売却し、現預金だけで相続を行うのも有効的な手段です。一方、相続人が取れる手段には「相続放棄」と「換価分割・代償分割」が挙げられます。
事前対策と相続手続きのポイント
01. 事前に不動産の価値を確認しておく重要性
将来、土地や建物の相続が発生する場合は、事前にその不動産の価値を確認しておきましょう。不動産がどの程度の価値を持つのかを把握することで、相続後にその不動産を売却するか、賃貸に出すか、あるいは相続人が利用するといった選択肢を検討できるようになります。
また、各相続人が想定する不動産の価値に差異があると、不動産評価額に対する不満が生じ、遺産分割協議が難航するリスクがあります。そのため、事前に客観的な不動産の価値を専門家などに依頼して明確にしておくことで、相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。
02. 状況に応じた相続発生前の不動産売却の判断
次の条件に当てはまる場合は、相続が発生する前に不動産を売却したほうが、経済的負担が少なくなる可能性があります。
- 不動産価格の相場が高い場合
- 「小規模宅地等の特例」などの税制優遇を利用できない場合
- 不動産の流動性が低い場合
不動産価格は短期間で大きく変動する可能性があります。相場が高いうちに売却することで、より良い条件で取引できる可能性があります。
特例が適用されない不動産は、相続税の負担が増える上に維持費もかさむため、早期に売却するのが賢明です。
流動性が低い不動産は、相続後に売却を開始しても買主が見つかりにくく、相続税の支払い期限（10ヶ月以内）に間に合わないリスクがあります。
これらのケースでは、事前に不動産を売却することで、相続後のトラブルや負担を軽減し、スムーズな資産整理が可能になります。
不動産売却と専門家への相談
01. 不動産を売却して現金化する場合の手順
相続税の支払いに金銭が必要な場合や、複数の相続人で財産を分割する場合、不動産を売却して現金化する方法が最も有効な解決策です。しかし、相続税の支払い期限は相続発生から10ヶ月以内で、それまでに不動産売却を完了させる必要があります。
一般的な住宅の売却期間は3～6ヶ月ですが、事業用不動産や特殊な不動産の場合は、さらに時間がかかるケースが多いため、早めの売却準備が重要です。長引くと資金繰りに余裕がなくなる可能性もあるため、売却の計画を早めに進めましょう。
不動産売却の方法は、市場から買主様を見つける「仲介売却」と、不動産会社が買主となる「不動産買取」の2種類です。悠久ホームサービスでは、「仲介売却」と「不動産買取」に対応しており、早期の不動産売却でお客様のお悩みを解決します。
02. 実績豊富で信頼できる不動産会社への相談がカギ
不動産会社によって、サービスの内容は異なります。不動産相続を得意とする不動産会社を利用すると、適用できる特例にも詳しいため、節税効果を高めることが可能です。また、売却だけでなく、買取や賃貸・管理などの取引も行っている不動産会社を利用すると、より有用な不動産活用方法を見つけやすくなります。
当社は、これまで多くのお客様の買取や相続相談、不動産売却に対応してきた豊富な実績もあります。不動産相続でお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。